Procedure aanvraag zorg WMO 2015 (publicatie in de Tubantia)
Procedure aanvraag zorg WMO 2015. Opgesteld door mr. K. Wevers en gepubliceerd in de Tubantia.
Situatie 1. Indien uw indicatie per 1 januari 2015 afloopt:
Stap 1: U neemt direct contact op met de gemeente en zegt zorg nodig te hebben.
Stap 2: De gemeente neemt zes weken de tijd om uw situatie te onderzoeken. Er wordt gekeken naar welk probleem u heeft, wat u zelf nog kan doen en welke rol uw sociale netwerk kan betekenen. Een keukentafelgesprek is mogelijk, maar de gemeente is niet verplicht dit te doen.
Stap 3: Na zes weken ontvangt u een schriftelijk rapport met de bevindingen van het onderzoek. In dit rapport staat wat de gemeente vindt van uw situatie en of de gemeente hulp wil bieden.
Stap 4: Indien u het rapport heeft ontvangen, moet u opnieuw contact opnemen met de gemeente. U vraagt opnieuw om hulp en u geeft aan of u het eens of oneens bent met de bevindingen in het rapport. Indien het schriftelijk rapport vermeldt dat u geen recht heeft op zorg, kunt u vanzelfsprekend wel hulp aanvragen en de gemeente moet dit beoordelen.
Stap 5: Na uw aanvraag heeft de gemeente twee weken de tijd om te beslissen. Deze beslissing is een beschikking, waartegen bezwaar mogelijk is en vervolgens beroep bij de rechtbank. Gedurende de bezwaarperiode kan een voorlopige voorziening aangevraagd worden bij de rechtbank. Hierdoor hoeft u de maandenlange beslissingsperiode op het bezwaar niet af te wachten.
De procedure zonder bezwaar en beroep duurt dus acht weken: zes weken onderzoek, twee weken beslissingstermijn.
Situatie 2. Indien uw huidige awbz-indicatie doorloopt na 1 januari 2015:
Deze indicatie blijft geldig, tot uiterlijk 1 januari 2016. U blijft in ongewijzigde vorm de zorg houden die u al krijgt. Indien de datum van het aflopen van uw indicatie bereikt wordt, vraag dan ruim op tijd nieuwe zorg aan door de nieuwe procedure van de WMO 2015 te doorlopen (voor procedure: zie situatie 1). Indien bijvoorbeeld uw zorg per 1 februari 2015 afloopt, dan moet u minstens acht weken van tevoren al een melding maken, vanwege de tijd die de procedure in beslag neemt. Aangeraden wordt om dit nog eerder te doen, in verband met de bezwaarschriftprocedure en wellicht zelfs beroep bij de rechtbank.
Situatie 3. Indien uw huidige wmo-indicatie doorloopt na 1 januari 2015:
De gemeente heeft de vrijheid om te bepalen wat er met deze indicatie gaat gebeuren. De gemeente Berkelland bijvoorbeeld heeft besloten om de indicatie tot uiterlijk 1 juli 2015 door te laten lopen, de officiële beschikkingen hiervan ontvangt u in januari. Tegen het wijzigingen van de indicatie kunt u bezwaar en daarna beroep bij de rechtbank indienen. Bij het wijzigen van indicaties dient de gemeente zeer zorgvuldig te handelen en het besluit goed voor te bereiden en te motiveren. Indien niet aan deze eisen is voldaan, slaagt het doen van bezwaar of beroep altijd. Iedere gemeente is daarom verplicht om aan te geven om welke reden uw hulp wordt gewijzigd. De reden dat er bezuinigd moet worden is geen geldige reden, wat ook is bevestigd door staatssecretaris Van Rijn. Ook hier geldt dat bij het aflopen van uw indicatie u ruim op tijd een melding bij de gemeente moet maken om zo de nieuwe procedure van de WMO 2015 te doorlopen (voor procedure: zie situatie 1).
Indien u nog geen bezwaar kan indienen (omdat u nog geen beschikking heeft ontvangen), kunt u wel een klacht indienen tegen de verantwoordelijke wethouder of het gehele college. Uw klacht kunt u gronden op het feit dat de gemeente de wet bewust overtreed.
Wilt u mijn hulp bij het keukentafelgesprek? Of wilt u een klacht-, bezwaar- of beroepschrift indienen? Neem nu een juridisch abonnement af en al deze stukken zullen worden opgesteld door mij. Daarnaast heeft u onbeperkt rechtsbijstand op een groot aantal rechtsgebieden. Neem contact op voor meer informatie of vragen over de WMO 2015.
[contact_form]Dia’s WMO 2015 te Lochem
Op veler verzoek is tijdelijk de powerpoint presentatie betreffende de WMO 2015 (Lochem) te downloaden via de volgende links:
Powerpoint formaat: Klik hier
PDF formaat: Klik hier
De presentatie zal drie dagen online staan. Nadien kunt u per e-mail de presentatie opvragen. Bij vragen of opmerkingen kunt u vanzelfsprekend contact opnemen.
Foto door M. Gemmink
WMO Informatieavond te Laren (gemeente Lochem)
Weet u al waar u aan toe bent met de nieuwe Wet maatschappelijke ondersteuning? Heeft uw gemeente u reeds ingelicht, of wacht u nog altijd op informatie? De wet gaat al in over ruim een maand, dus wacht niet langer! Het is van groot belang dat u niet zonder zorg komt te zitten door besluiteloos optreden van gemeenten.
Naast de voorlichting op het gebied van zorg en hulp wordt er gesproken over de gevolgen voor de arbeidsmarkt. Blijven uw huidige banen in de zorg bestaan of worden die banen ingenomen door bijvoorbeeld mensen uit het sociale netwerk? Hoe groot is het effect op de werkgelegenheid?
Het is tijd dat u goed voorgelicht wordt. U bent daarom van harte welkom bij de informatieavond in Laren, verzorgd door Abvakabo FNV, de SP en Jurist Wevers.
Sprekers: Abvakabo FNV en Jurist Wevers
Kulturhus ‘t Kruispunt, Verwoldseweg 1, 7245 AG LAREN
Datum: vrijdag 28 november 2014
Inloop: 19:30 uur
Aanvang: 20:00 uur
Foto: Een impressie van de informatieavond in Duiven. Foto door W. van der Hoorn.
Dia’s WMO te Duiven
Op veler verzoek is tijdelijk de powerpoint presentatie betreffende de WMO 2015 (Duiven) te downloaden via de volgende link: WMO 2015. De presentatie zal twee dagen online staan. Nadien kunt u per e-mail de presentatie opvragen. Bij vragen of opmerkingen kunt u vanzelfsprekend contact opnemen.
Telefoonnummer: 0543-537335 of 06-36304797. Ook kunt u uiteraard mailen naar info@juristwevers.nl.
Dia’s presentatie WMO te Borculo
Op veler verzoek is tijdelijk de powerpoint presentatie betreffende de WMO 2015 (Berkelland) te downloaden via de volgende link: WMO 2015. De presentatie zal twee dagen online staan. Nadien kunt u per e-mail de presentatie opvragen. Bij vragen of opmerkingen kunt u vanzelfsprekend contact opnemen.
Telefoonnummer: 0543-537335 of 06-36304797. Ook kunt u uiteraard mailen naar info@juristwevers.nl.
WMO informatieavonden te Borculo en Duiven
WMO informatieavonden te Borculo en Duiven
Weet u al waar u aan toe bent met de nieuwe Wet maatschappelijke ondersteuning? Heeft uw gemeente u reeds ingelicht, of wacht u nog altijd op informatie? De wet gaat al in over minder dan twee maanden, dus wacht niet langer! Het is van groot belang dat u niet zonder zorg komt te zitten door besluiteloos optreden van gemeenten.
Naast de voorlichting op het gebied van zorg en hulp wordt er gesproken over de gevolgen voor de arbeidsmarkt. Blijven uw huidige banen in de zorg bestaan of worden die banen ingenomen door bijvoorbeeld mensen uit het sociale netwerk? Hoe groot is het effect op de werkgelegenheid?
Het is tijd dat u goed voorgelicht wordt. U bent daarom van harte welkom bij de informatieavonden in Borculo en Duiven, verzorgd door Abvakabo FNV, de SP, Wij zijn de thuiszorg Achterhoek en Jurist Wevers.
Sprekers: Abvakabo FNV en Jurist Wevers
Buitencentrum Kerkemeijer, Ruurloseweg 51, 7271 RS te Borculo
Datum: maandag 17 november 2014
Inloop: 19:30 uur
Aanvang: 20:00 uur
Woonzorgcentrum Thuvine, Thuvinepark 100, 6921 AR te Duiven
Datum: donderdag 20 november 2014
Inloop: 19:30 uur
Aanvang: 20:00 uur
Voor meer informatie, kunt u uiteraard contact opnemen
Foto: M. Gemmink
Huh?! Een spookfactuur!
Vandaag kwam er een pakket post binnen, waarvan één poststuk wel erg opvallend was. Een brief gericht aan Jurist Wevers, waarin werd gevraagd of wij €387,20 euro wilden overmaken voor een bedrijfsvermelding. Tsja, wij hebben inderdaad enkele bedrijfsvermeldingen lopen bij verschillende websites, maar het bedrijf Nederlandse Bedrijven Registratie kwam ons niet bekend voor. Wij namen de brief door en al snel wisten wij dat we te maken hadden met een spookfactuur: een factuur voor niet geleverde diensten, waarbij de oplichter hoopt dat in de drukte van de administratie de factuur wordt betaald.
Deze facturen, of vermomde offertes, worden in groten getale verstuurd naar nietsvermoedende ondernemers of particulieren, terwijl de diensten waarvoor eventueel betaald wordt nooit worden geleverd. Ter illustratie: het bedrijf Nederlandse Bedrijven Registratie vermeld in hun brief dat met het betalen van €387,20, Jurist Wevers in hun bedrijvengids zal worden opgenomen. Om te citeren: ‘online- registratie en -publicatie van de relevante bedrijfsgegevens’. Hoe ziet deze online registratie er uit? Nou, wij zullen het u laten zien:
Niet echt de €387,20 waard, hè?
Ondanks dat in de kleine lettertjes van de desbetreffende spookfactuur staat dat het gaat om een ‘offerte’, is hier wel degelijk sprake van strafbare oplichting. Immers, het bedrijf Nederlandse Bedrijven Registratie heeft nooit de intentie gehad om een online registratie uit te voeren. Er is sprake van strafrechtelijke oplichting, indien iemand in strijd met de wet door middel van valse namen of listige kunstgrepen of een samenweefsel van verdichtsels iemand beweegt tot afgifte van een goed. Het bedrijf handelt onder een valse hoedanigheid (het is immers geen online registratiebedrijf), het gebruikt listige kunstgrepen (een offerte vermomd als factuur) en het probeert te bewegen tot het afgeven van een goed, namelijk €387,20 aan geld. Duidelijk, toch?
Blijkbaar niet, want na onze kleine speurtocht blijkt dat dit bedrijf al sinds minimaal 2011 actief is. Er zullen vast aangiftes zijn gedaan, maar schijnbaar is hier niets mee gedaan. Zeer spijtig, maar helaas niet verrassend.
Mocht je onverhoopt een spookrekening hebben betaald, er zijn veel manieren om van een dergelijke overeenkomst af te komen. Allereerst kan je, indien het daadwerkelijk een onterecht gestuurde factuur blijkt te zijn, het betaalde terugvorderen op grond van onverschuldigde betaling. Mocht het een offerte vermomd als factuur blijken te zijn, dan kan je op grond van dwaling of bedrog de overeenkomst vernietigen. Dit is de theorie, in de praktijk zal het terugkrijgen van het betaalde bedrag lastig zijn. De oplichter zal immers niet vrijwillig het geld terugstorten, waardoor je afhankelijk bent van de autoriteiten. Aangezien het bedrijf sinds 2011 actief is, lijken de autoriteiten ook geen actie te ondernemen, met als gevolg dat enkele burgers hun geld niet terug zien en dat is niet goed te praten. Is er dan niets te doen? Je kan proberen om het bedrijf voor de rechter te slepen: de rechtszaak win je, waardoor vervolgens een deurwaarder is in te schakelen. Met wat geluk, weet deze deurwaarder de locatie of gegevens van de oplichter te achterhalen, waarna beslag gelegd kan worden op goederen en bankrekeningen.
Mocht u onterecht iets hebben betaald en wilt u dat wij u helpen dit terug te vorderen? Wilt u meer weten over oplichting en wat u er tegen kunt doen? Neem dan contact op.
Internet oplichting: hoe te voorkomen en hoe ermee om te gaan
Het online winkelen is natuurlijk niet meer weg te denken. Het aantal afgesloten koopovereenkomsten blijft groeien en de rek is er nog lang niet uit. Er komen alsmaar nieuwe webwinkels bij, terwijl ook het tweedehands kopen van spullen via bijvoorbeeld Marktplaats en Speurders nog altijd immens populair is. Daarnaast zijn er een aantal veilingsites, die bijvoorbeeld hotelbonnen en dinerbonnen verkopen, of juist de inboedel van failliet verklaarde bedrijven.
Ondanks de populariteit blijft het natuurlijk een aparte manier van zaken doen. Je kunt niet even het product komen bezichtigen, of kennis maken met de verkoper. Je moet vertrouwen op de eventuele mooie blauwe ogen van de verkoper, maar uit de statistieken die vandaag zijn bekend gemaakt blijkt toch dat internetoplichting nog volop aanwezig is. In de eerste 8 maanden van 2014 hebben 28.000 mensen aangifte gedaan, dat is 3500 keer per maand. Lang niet iedereen doet aangifte, waardoor het feitelijke aantal qua oplichtingen nog veel hoger zal liggen.
Wat kunt u doen om oplichting tegen te gaan en als u eenmaal slachtoffer bent van oplichting, wat kunt u ondernemen?
Laat u niet verleiden door enkel een mooie website
Je hoeft niet handig te zijn met een computer, om een mooie website te krijgen. Je kunt voorgemaakte layouts downloaden en gebruiken, of je laat tegen gunstige tarieven een ander de website maken. Resultaat: een geweldig uitziende website, met keurmerk en alles. Dit betekent echter helemaal niets.
Is er een Kamer van Koophandel nummer?: Elk bedrijf dient zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel en krijgt vervolgens een identificatienummer mee. Indien een bedrijf geen KvK-nummer heeft, dient u zich er bewust van te zijn dat er mogelijk iets mis is. Bedrijven die net opgestart zijn zullen wellicht nog geen KvK-nummer hebben, maar juist dit soort bedrijven of particulieren zullen snel tot oplichting overgaan. Het controleren van een KvK-nummer kunt u gratis doen op de website van de Kamer, maar de gegevens die u zult krijgen zijn erg summier. Voor extra gegevens dient u te betalen, wat naar mijn mening het doel van een handelsregister behoorlijk in de weg staat. Het is helaas niet anders.
Gegevens van uw verkoper
Dit geldt met name voor Marktplaats e.d.. Een gebruiker die al 7 jaar actief is op een site, kan doorgaans als betrouwbaar worden bestempeld. Immers, bij oplichting zou zijn account worden geblokkeerd en verwijderd. De leeftijd van een account is dus een goede indicatie voor de betrouwbaarheid van een gebruiker, maar laat dit niet van doorslaggevende betekenis zijn. Ook van belang zijn de foto’s die de gebruiker aan de advertentie toevoegt (zelf gemaakt? Gedownload via google?) en uiteraard de beschrijving van de advertentie. Zoals zovelen zeggen, lijkt het te mooi om waar te zijn? Dan is de kans groot dat dit zo is.
Landelijk Meldpunt Internetoplichting
De politie heeft ook werk gemaakt van de vele oplichtingen via internet. Daarom is er het Landelijk Meldpunt Internetoplichting, te bereiken door te klikken op deze link. Hier kunt u aangifte doen van internetoplichting, maar belangrijker nog: u kunt de gegevens van uw verkoper door een database halen. Indien er klachten zijn binnengekomen over een verkoper, dan komt hij in de database te staan met zijn e-mailadres, rekeningnummer, IBAN-nummer, telefoonnummer en zijn website. Indien uw verkoper geregistreerd is, doet u er verstandig aan niet met hem of haar in zee te gaan.
Verzekerd kopen
Sommige betalingsmethodes garanderen dat u uw geld terug krijgt, in het geval u opgelicht wordt. Een van de bekendste betalingsmethodes die deze verzekering heeft is Paypal. Juist vanwege het verzekeringsaspect zijn dit soort betaalmethodes erg veilig en mocht u onverhoopt slachtoffer worden van oplichting, dan krijgt u in ieder geval uw geld terug. Een Paypal account en verzekerd kopen kost u niets, behoudens kosten die uw verkoper wellicht in rekening brengt voor het betalen via Paypal.
Slachtoffer geworden of vragen?
Mocht u slachtoffer worden van internetoplichting, doe dan aangifte via het Landelijk Meldpunt Internetoplichting. Hoewel dit wellicht weinig genoegdoening geeft voor u, zorgt dit ervoor dat anderen niet in dezelfde situatie komen. Met de gegevens die u stuurt, wordt altijd wat gedaan. Bent u bijvoorbeeld opgelicht via Marktplaats? Dan zal na uw aangifte contact worden opgenomen met Marktplaats, die vervolgens het account van de oplichter stopzet.
Voor meer informatie en uw rechten bij het online winkelen, kunt u vanzelfsprekend contact met mij opnemen. Het telefoonnummer is 0543-537335 of 06-36304797. Ook kunt u uiteraard mailen naar info@juristwevers.nl.
Foto door: Jorge Franganillo
Tegenprestatie voor de bijstandsuitkering: wat er mag, wat er niet mag en wat er veelal gebeurt
De huidige Wet werk en bijstand voorziet in de mogelijkheid voor gemeenten om een tegenprestatie te vragen aan uitkeringsgerechtigden. Momenteel kan de gemeente zelf bepalen of ze gebruik maken van deze bevoegdheid, maar het kabinet is voornemens om dit de gemeenten te verplichten. Maar wat houdt zo’n tegenprestatie eigenlijk in? Hoe ver mogen gemeenten gaan met het opleggen van een tegenprestatie?
Allereerst is de tegenprestatie een wettelijk begrip, geregeld in artikel 9 lid 1 sub c van de Wet werk en bijstand. De gedachte achter de tegenprestatie is het vergroten van de solidariteit tegenover de bijstandsgerechtigden; de belastingbetaler werkt en de bijstandsgerechtigde dient derhalve ook te werken. Dit betekent echter niet dat de gemeente onbeperkt werkzaamheden kan opleggen. Welke werkzaamheden voldoen dan aan het begrip ‘tegenprestatie’?
De wet omschrijft de tegenprestatie als het onbeloond verrichten van maatschappelijk nuttige werkzaamheden, die worden verricht naast of in aanvulling op reguliere arbeid en die niet leiden tot verdringing van de arbeidsmarkt. Het werk moet dus in ieder geval maatschappelijk nuttig zijn en het mag tevens niet leiden tot verdringing van de arbeidsmarkt. Daarnaast legt de wetsgeschiedenis uit dat de tegenprestatie niet hoeft bij te dragen aan het vergroten van de kansen op de arbeidsmarkt. Wel dient de tegenprestatie in de regel beperkt in duur en omvang te zijn. De gemeente moet maatwerk verrichten, dat wil zeggen dat bij het opleggen van een tegenprestatie alle persoonlijke eigenschappen en achtergronden meegenomen dienen te worden. Hieronder vallen gezondheidseigenschappen, maar ook de genoten opleiding en de huidige leefsituatie.
De tegenprestatie is echter anders dan de zogeheten voorzieningen en participatieplaatsen die genoemd worden in artikel 9 lid 1 sub b en artikel 10a van de Wet werk en bijstand. Participatieplaatsen zijn gericht op uitkeringsgerechtigden met een geringe kans op arbeidsinschakeling en die daardoor lastig te bemiddelen zijn op de arbeidsmarkt. Deze uitkeringsgerechtigden kunnen verplicht worden om maximaal twee jaar lang additionele werkzaamheden te verrichten en dit werk moet de arbeidskansen vergroten. Daarnaast is er een recht op scholing. Tot slot dient een premie uitbetaald te worden aan degene die werk verricht. Voorzieningen dienen maatwerk te leveren, dat wil zeggen ze dienen aan te sluiten op de bijstandsgerechtigde en het moet in tegenstelling tot de tegenprestatie de arbeidskansen vergroten. Ook hier geldt weer dat er geen sprake mag zijn van verdringing van de arbeidsmarkt.
Een tegenprestatie, een voorziening en een participatieplaats zijn dus volkomen verschillende juridische begrippen, met elk andere rechtsgevolgen. Veel gemeenten erkennen dit verschil echter niet en hanteren slechts één beleid. Hierdoor is er in de praktijk veelal geen onderscheid te vinden tussen tegenprestaties, voorzieningen en participatieplaatsen en is het lastig voor bijstandsgerechtigden om een duidelijke blik te krijgen op hun rechten en plichten. Vaak overschrijden gemeentes de grenzen van de tegenprestatie, wat is bevestigd in een uitspraak van de rechtbank Breda. Een man diende als tegenprestatie 32 uur te werken met behoud van uitkering. Bij weigering wilde de gemeente de uitkering korten of zelfs stopzetten. De rechtbank oordeelde echter dat 32 uur werken met behoud van uitkering de grens van de tegenprestatie overschrijdt. Volgens de rechtbank dient het te gaan om werkzaamheden van beperkte omvang en ook wordt bevestigd dat gekeken dient te worden naar de individuele omstandigheden. Een standaard werktraject aanbieden is dan ook per definitie onjuist.
Herkent u zich in het geschetste beeld? Denkt u dat uw gemeente zich niet houdt aan de regels? Of wilt u als gemeente of bedrijf meer informatie over de uitvoering van de wet werk en bijstand? Neem vrijblijvend contact op om de mogelijkheden te bespreken. U kunt mij bereiken op het telefoonnummer 0543-537335 en 06-36304797. U kunt mij uiteraard ook mailen naar het adres info@juristwevers.nl
Foto door: J. van Schoffelaar
De maximale huurprijs van woonruimte: Deel 2
Het effect van het woningwaarderingstelsel
Het woningwaarderingstelsel is in 1979 ingevoerd ter regulering van de huurprijzen. Het doel was simpel: de huurprijs van woningen moest betaalbaar blijven. Nu wij 34 jaar verder zijn, kan geconcludeerd worden dat aan deze eis is voldaan. De huurprijs van woningen in de gereguleerde sector zijn betaalbaar, dankzij het woningwaarderingstelsel. Het succes heeft echter ook een keerzijde. De gereguleerde markt is erg gewild, waardoor het aanbod de vraag al vele jaren niet meer aankan. In paragraaf 3.3.2 is kort aangehaald dat de wachttijd in bijvoorbeeld Den Bosch vijf en een half jaar is. Dit is echter nog relatief kort, aangezien in 2011 in Amsterdam de gemiddelde wachttijd 11,5 jaar bedraagt. Arnhem en Nijmegen hadden begin 2011 wachttijden van respectievelijk 7,5 jaar en ruim 6 jaar.[1] Ook vrijwel alle andere (grote) steden hebben wachttijden die vaak in de jaren lopen. De vraag naar goedkope huurwoningen is dus, ondanks de wachttijden, erg groot. Eén van de redenen is het woningwaarderingstelsel, om precies te zijn de maximaal toegestane huurprijs die hieruit voortvloeit. Het is vanzelfsprekend dat er een causaal verband is tussen het woningwaarderingstelsel en de grote vraag naar huurwoningen in de gereguleerde sector, maar er zijn meerdere factoren van invloed op de vraag naar die huurwoningen. Ook is het huidige woningwaarderingstelsel niet de oorzaak voor de relatief lage huurprijzen. Het stelsel heeft namelijk geen directe invloed op de huurprijzen. Daarmee wil ik aangeven dat niet het puntenstelsel op zichzelf, maar de geldelijke waardering van elke punt uiteindelijk doorslaggevend is voor de uiteindelijke maximale huurprijs. Indien de politiek van mening is dat de huurprijzen verhoogd dienen te worden, kan dit erg eenvoudig worden gedaan door de bedragen die gekoppeld zijn aan het woningwaarderingstelsel te verhogen. Een politieke partij zoals de VVD, die de huren wil verhogen, kan derhalve ook met het huidige stelsel een verhoging van de huurprijzen bewerkstelligen. Een koppeling van de huurprijzen aan de WOZ-waarde van woningen acht ik derhalve overbodig en omslachtig. Hetzelfde effect (verhoging van de huurprijzen en deze prijzen marktconform maken) kan immers ook bewerkstelligd worden met het huidige stelsel. Ook is het woningwaarderingstelsel erg flexibel. Het Besluit huurprijzen woonruimte, waaronder het woningwaarderingstelsel valt, is een algemene maatregel van bestuur en kan dus zonder medewerking van de kamer gewijzigd worden. Hierdoor kunnen maatschappelijke of politieke ontwikkelingen relatief snel opgenomen worden in het woningwaarderingstelsel, iets wat recentelijk is gebeurd door voormalig minister Donner. Zo is het energielabel deel gaan uitmaken van het woningwaarderingstelsel,[2] terwijl ook zogeheten schaarstegebieden zijn toegevoegd aan het puntensysteem.[3] De huurprijzen zijn door deze wijzigingen omhoog gegaan, wat nogmaals benadrukt dat de politiek met het huidige stelsel ook huurverhogingen kan doorvoeren. Wat ik ook als voordeel zie is de objectiviteit van het huidige stelsel. Elke woning wordt beoordeeld aan de hand van de kwaliteit daarvan, zoals oppervlakte, isolatie en sanitaire voorzieningen. Hoewel deze manier van berekenen arbeidsintensief is, garandeert het gelijke behandeling van iedere huurder en verhuurder. De arbeidsintensiviteit zit hem in het bezoeken van iedere locatie, waar de rapporten worden opgemaakt.
Een alternatief voor het woningwaarderingstelsel is het koppelen van de maximale huurprijs aan een percentage van de WOZ-waarde (waardering onroerende zaken) van een woning. Dit alternatieve stelsel is reeds besproken met betrekking tot de huurliberalisatie, maar verdient nog enige aandacht. Het kabinet-Rutte II wilde de maximaal toegestane huurprijzen vaststellen op 4,5% van de WOZ-waarde van een woning. Dit zou dan het huidige woningwaarderingstelsel vervangen, in het bijzonder het puntensysteem.[4] Naar mijn mening zou dat stelsel meer nadelen dan voordelen meebrengen. Allereerst is de WOZ-waarde geen objectieve maatstaf, die tevens geen rekening houdt met de kwaliteit en staat van een woning. De waarde komt vaak tot stand door uitwerkingen van computermodellen, die ver van de realiteit staan. Ten tweede hebben veel gemeenten moeite met het bepalen van de juiste waarde. Zo waren er op 09-03-2013 70 gemeenten onder verscherpt toezicht van de Waarderingskamer, twee keer zoveel als de jaren ervoor.[5] Het is naar mijn mening onjuist om de huurprijs van woonruimte te koppelen aan waarden die vaak onjuist zijn. Ten derde is onbekend hoe onzelfstandige woonruimtes worden beoordeeld aan de hand van de WOZ-waarde. Ten vierde fluctueren de huurprijzen in een stelsel met de WOZ-waarde als uitgangspunt te veel. Zo zijn de huizenprijzen en de daarmee samenhangende WOZ-waarden door de crisis gedaald, wat zou hebben betekend dat de huurprijzen daalden. Veel verhuurders zouden echter niet anticiperen op huurverlagingen, waardoor huurverlagingen op grote schaal negatieve gevolgen zouden hebben gehad voor de financiering van de huurwoningen. Het huidige stelsel kent geen dalende maximaal toegestane huurprijzen en biedt dus meer zekerheid. Ten vijfde dient de politiek de gevolgen van een dergelijke fundamentele aanpassing te onderzoeken, alvorens over te gaan tot verandering. In enkele plaatsen in het land zullen de huurprijzen namelijk exorbitant stijgen, terwijl de huurprijzen op andere locaties flink dalen. Zo zal de gemiddelde huurprijs van een sociale woning in Amsterdam stijgen van €413,00 per maand naar €740,00 per maand (een stijging van 79%).[6] Dit betekent een stijging van het aantal woningen in de vrije sector en een daling van het aantal woningen in de sociale sector. De sociale huurmarkt in Amsterdam is reeds verstopt en de wachttijden zijn enorm. Een dergelijke maatregel zou de wachttijden vergroten vanwege het dalende aanbod en ook de huidige huurders zullen niet snel verhuizen, met als gevolg een daling van het aantal vrijkomende huurwoningen. Dat huidige huurders niet snel zullen verhuizen komt door een flinke kostenstijging, zowel voor koopwoningen als huurwoningen. Door de recente ontwikkelingen op de koopmarkt (afschaffing aflossingsvrije hypotheek voor nieuwe hypotheken, eventueel gesleutel aan de hypotheekrenteaftrek) en huurmarkt zullen de maandlasten vaak en veel stijgen. De huurlasten stijgen door huurharmonisatie, waartoe steeds meer corporaties gedwongen worden. Zo wil het kabinet-Rutte II een verhuurdersheffing voor verhuurders invoeren, waar met name woningcorporaties door getroffen worden. Doordat de lasten van de corporaties zullen stijgen, zal dit gecompenseerd worden door de huurprijzen te harmoniseren. Vaak verhuren woningcorporaties woningen waarvan de huurprijs relatief ver onder de maximaal toegestane huurprijs ligt. Indien een woning vrijkomt, zal de maximaal toegestane huurprijs steeds vaker gevraagd worden. De huurprijzen kunnen dus binnen het huidige woningwaarderingstelsel nog flink stijgen en dit zal hoogstwaarschijnlijk met de invoering van de verhuurdersheffing gebeuren. Dit blijkt ook uit een rapport, dat is opgesteld op verzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Uit het rapport blijkt dat over 2012 de woningcorporaties 12,5 miljard euro aan huurinkomsten genereerden, terwijl aan de hand van het woningwaarderingstelsel 17,7 miljard euro mogelijk was geweest.[7] De hogere huurprijzen zijn echter alleen mogelijk door huurharmonisatie en dat gaat in een verstopte markt in een laag tempo. Toch geeft dit andermaal aan dat hogere huurprijzen binnen het huidige stelsel goed mogelijk zijn. De wijzigingen van het woningwaarderingstelsel met betrekking tot het energielabel en schaarstegebieden laten hetzelfde beeld zien. De flexibiliteit van het woningwaarderingstelsel is daarmee gegeven. Het feit dat elke woning verder objectief wordt beoordeeld aan de hand van het puntenstelsel, maakt naar mijn mening het huidige stelsel het meest geschikt.
Heeft u een probleem met de huurder of verhuurder of wilt u meer informatie? Neem dan contact op met het telefoonnummer 0543-537335 of 0636304797. U kunt uiteraard ook mailen naar info@juristwevers.nl
[1] De Gelderlander, Wachttijden woonstarters in Nijmegen en Arnhem stijgt snel, 03-01-2012. [2] Besluit van 23 juni 2011 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (wijziging wijze van waardering van energieprestatie van woonruimte), Staatsblad 2011, 315. [3] Besluit van 29 augustus 2011 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met aanwijzing schaarstegebieden), Staatsblad 2011, 407. [4] Regeerakkoord PVDA-VVD, Bruggen slaan, 29 oktober 2012, p. 76. [5] Het Algemeen Dagblad, Veel mis met WOZ, 09-03-2013. [6] Cijfers op basis van onderzoek door de Woonbond en de Amsterdamse SP-fractie. Uitgangspunt was het verschil tussen de huidige huurprijzen en de gemiddelde WOZ-waarde van de sociale huurwoningen in Amsterdam. Bron: http://www.woonbond.nl/nieuws/3026 . [7] C. Poulus & B. Marchal, Huurbeleid en verhuurderheffing, Delft: ABF Research, 2013, p. 10. [8][6] Het bovenstaande is overgenomen uit de afstudeerscriptie “Het huurprijzenrecht woonruimte: wat er deugt, wat er niet deugt en hoe het huurprijzenrecht woonruimte verbeterd kan worden”, K. Wevers, 2013.