De WMO (Wet maatschappelijke ondersteuning) informatieavond in de gemeente Montferland

Dia’s presentatie WMO te Borculo

Op veler verzoek is tijdelijk de powerpoint presentatie betreffende de WMO 2015 (Berkelland) te downloaden via de volgende link: WMO 2015. De presentatie zal twee dagen online staan. Nadien kunt u per e-mail de presentatie opvragen. Bij vragen of opmerkingen kunt u vanzelfsprekend contact opnemen.

Telefoonnummer: 0543-537335 of 06-36304797. Ook kunt u uiteraard mailen naar info@juristwevers.nl.

De WMO (Wet maatschappelijke ondersteuning) informatieavond in de gemeente Montferland

WMO informatieavonden te Borculo en Duiven

WMO informatieavonden te Borculo en Duiven

Weet u al waar u aan toe bent met de nieuwe Wet maatschappelijke ondersteuning? Heeft uw gemeente u reeds ingelicht, of wacht u nog altijd op informatie? De wet gaat al in over minder dan twee maanden, dus wacht niet langer! Het is van groot belang dat u niet zonder zorg komt te zitten door besluiteloos optreden van gemeenten.

Naast de voorlichting op het gebied van zorg en hulp wordt er gesproken over de gevolgen voor de arbeidsmarkt. Blijven uw huidige banen in de zorg bestaan of worden die banen ingenomen door bijvoorbeeld mensen uit het sociale netwerk? Hoe groot is het effect op de werkgelegenheid?

Het is tijd dat u goed voorgelicht wordt. U bent daarom van harte welkom bij de informatieavonden in Borculo en Duiven, verzorgd door Abvakabo FNV, de SP, Wij zijn de thuiszorg Achterhoek en Jurist Wevers.

Sprekers: Abvakabo FNV en Jurist Wevers

Buitencentrum Kerkemeijer, Ruurloseweg 51, 7271 RS te Borculo
Datum: maandag 17 november 2014
Inloop: 19:30 uur
Aanvang: 20:00 uur

Woonzorgcentrum Thuvine, Thuvinepark 100, 6921 AR te Duiven
Datum: donderdag 20 november 2014
Inloop: 19:30 uur
Aanvang: 20:00 uur

Voor meer informatie, kunt u uiteraard contact opnemen
Foto:  M. Gemmink

De spookfactuur van het Nederlandse Bedrijven Registratie

Huh?! Een spookfactuur!

Vandaag kwam er een pakket post binnen, waarvan één poststuk wel erg opvallend was.  Een brief gericht aan Jurist Wevers, waarin werd gevraagd of wij €387,20 euro wilden overmaken voor een bedrijfsvermelding. Tsja, wij hebben inderdaad enkele bedrijfsvermeldingen lopen bij verschillende websites, maar het bedrijf Nederlandse Bedrijven Registratie kwam ons niet bekend voor. Wij namen de brief door en al snel wisten wij dat we te maken hadden met een spookfactuur: een factuur voor niet geleverde diensten, waarbij de oplichter hoopt dat in de drukte van de administratie de factuur wordt betaald.

Spookfactuur NBR Geknipt

Deze facturen, of vermomde offertes, worden in groten getale verstuurd naar nietsvermoedende ondernemers of particulieren, terwijl de diensten waarvoor eventueel betaald wordt nooit worden geleverd. Ter illustratie: het bedrijf Nederlandse Bedrijven Registratie vermeld in hun brief dat met het betalen van €387,20, Jurist Wevers in hun bedrijvengids zal worden opgenomen. Om te citeren: ‘online- registratie en -publicatie van de relevante bedrijfsgegevens’. Hoe ziet deze online registratie er uit? Nou, wij zullen het u laten zien:

Website Nederlandse Bedrijven Registratie

Niet echt de €387,20 waard, hè?

Ondanks dat in de kleine lettertjes van de desbetreffende spookfactuur staat dat het gaat om een ‘offerte’, is hier wel degelijk sprake van strafbare oplichting. Immers, het bedrijf Nederlandse Bedrijven Registratie heeft nooit de intentie gehad om een online registratie uit te voeren. Er is sprake van strafrechtelijke oplichting, indien iemand in strijd met de wet door middel van valse namen of listige kunstgrepen  of een samenweefsel van verdichtsels iemand beweegt tot afgifte van een goed. Het bedrijf handelt onder een valse hoedanigheid (het is immers geen online registratiebedrijf), het gebruikt listige kunstgrepen (een offerte vermomd als factuur) en het probeert te bewegen tot het afgeven van een goed, namelijk €387,20 aan geld.  Duidelijk, toch?

Blijkbaar niet, want na onze kleine speurtocht blijkt dat dit bedrijf al sinds minimaal 2011 actief is. Er zullen vast aangiftes zijn gedaan, maar schijnbaar is hier niets mee gedaan. Zeer spijtig, maar helaas niet verrassend.

Mocht je onverhoopt een spookrekening hebben betaald, er zijn veel manieren om van een dergelijke overeenkomst af te komen. Allereerst kan je, indien het daadwerkelijk een onterecht gestuurde factuur blijkt te zijn, het betaalde terugvorderen op grond van onverschuldigde betaling. Mocht het een offerte vermomd als factuur blijken te zijn, dan kan je op grond van dwaling of bedrog de overeenkomst vernietigen. Dit is de theorie, in de praktijk zal het terugkrijgen van het betaalde bedrag lastig zijn. De oplichter zal immers niet vrijwillig het geld terugstorten, waardoor je afhankelijk bent van de autoriteiten.  Aangezien het bedrijf sinds 2011 actief is, lijken de autoriteiten ook geen actie te ondernemen, met als gevolg dat enkele burgers hun geld niet terug zien en dat is niet goed te praten. Is er dan niets te doen? Je kan proberen om het bedrijf voor de rechter te slepen: de rechtszaak win je, waardoor vervolgens een deurwaarder is in te schakelen. Met wat geluk, weet deze deurwaarder de locatie of gegevens van de oplichter te achterhalen, waarna beslag gelegd kan worden op goederen en bankrekeningen.

Mocht u onterecht iets hebben betaald en wilt u dat wij u helpen dit terug te vorderen? Wilt u meer weten over oplichting en wat u er tegen kunt doen? Neem dan contact op.

Internet oplichting: hoe te voorkomen en hoe ermee om te gaan

Internet oplichting: hoe te voorkomen en hoe ermee om te gaan

Het online winkelen is natuurlijk niet meer weg te denken. Het aantal afgesloten koopovereenkomsten blijft groeien en de rek is er nog lang niet uit. Er komen alsmaar nieuwe webwinkels bij, terwijl ook het tweedehands kopen van spullen via bijvoorbeeld Marktplaats en Speurders nog altijd immens populair is. Daarnaast zijn er een aantal veilingsites, die bijvoorbeeld hotelbonnen en dinerbonnen verkopen, of juist de inboedel van failliet verklaarde bedrijven.

Ondanks de populariteit blijft het natuurlijk een aparte manier van zaken doen. Je kunt niet even het product komen bezichtigen, of kennis maken met de verkoper. Je moet vertrouwen op de eventuele mooie blauwe ogen van de verkoper, maar uit de statistieken die vandaag zijn bekend gemaakt blijkt toch dat internetoplichting nog volop aanwezig is. In de eerste 8 maanden van 2014 hebben 28.000 mensen aangifte gedaan, dat is 3500 keer per maand. Lang niet iedereen doet aangifte, waardoor het feitelijke aantal qua oplichtingen nog veel hoger zal liggen.

Wat kunt u doen om oplichting tegen te gaan en als u eenmaal slachtoffer bent van oplichting, wat kunt u ondernemen?

Laat u niet verleiden door enkel een mooie website

Je hoeft niet handig te zijn met een computer, om een mooie website te krijgen. Je kunt voorgemaakte layouts downloaden en gebruiken, of je laat tegen gunstige tarieven een ander de website maken. Resultaat: een geweldig uitziende website, met keurmerk en alles. Dit betekent echter helemaal niets.

Is er een Kamer van Koophandel nummer?: Elk bedrijf dient zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel en krijgt vervolgens een identificatienummer mee. Indien een bedrijf geen KvK-nummer heeft, dient u zich er bewust van te zijn dat er mogelijk iets mis is. Bedrijven die net opgestart zijn zullen wellicht nog geen KvK-nummer hebben, maar juist dit soort bedrijven of particulieren zullen snel tot oplichting overgaan. Het controleren van een KvK-nummer kunt u gratis doen op de website van de Kamer, maar de gegevens die u zult krijgen zijn erg summier. Voor extra gegevens dient u te betalen, wat naar mijn mening het doel van een handelsregister behoorlijk in de weg staat. Het is helaas niet anders.

Gegevens van uw verkoper

Dit geldt met name voor Marktplaats e.d.. Een gebruiker die al 7 jaar actief is op een site, kan doorgaans als betrouwbaar worden bestempeld. Immers, bij oplichting zou zijn account worden geblokkeerd en verwijderd. De leeftijd van een account is dus een goede indicatie voor de betrouwbaarheid van een gebruiker, maar laat dit niet van doorslaggevende betekenis zijn. Ook van belang zijn de foto’s die de gebruiker aan de advertentie toevoegt (zelf gemaakt? Gedownload via google?) en uiteraard de beschrijving van de advertentie. Zoals zovelen zeggen, lijkt het te mooi om waar te zijn? Dan is de kans groot dat dit zo is.

Landelijk Meldpunt Internetoplichting

De politie heeft ook werk gemaakt van de vele oplichtingen via internet. Daarom is er het Landelijk Meldpunt Internetoplichting, te bereiken door te klikken op deze link. Hier kunt u aangifte doen van internetoplichting, maar belangrijker nog: u kunt de gegevens van uw verkoper door een database halen. Indien er klachten zijn binnengekomen over een verkoper, dan komt hij in de database te staan met zijn e-mailadres, rekeningnummer, IBAN-nummer, telefoonnummer en zijn website. Indien uw verkoper geregistreerd is, doet u er verstandig aan niet met hem of haar in zee te gaan.

Verzekerd kopen

Sommige betalingsmethodes garanderen dat u uw geld terug krijgt, in het geval u opgelicht wordt. Een van de bekendste betalingsmethodes die deze verzekering heeft is Paypal. Juist vanwege het verzekeringsaspect zijn dit soort betaalmethodes erg veilig en mocht u onverhoopt slachtoffer worden van oplichting, dan krijgt u in ieder geval uw geld terug. Een Paypal account en verzekerd kopen kost u niets, behoudens kosten die uw verkoper wellicht in rekening brengt voor het betalen via Paypal.

Slachtoffer geworden of vragen?

Mocht u slachtoffer worden van internetoplichting, doe dan aangifte via het Landelijk Meldpunt Internetoplichting. Hoewel dit wellicht weinig genoegdoening geeft voor u, zorgt dit ervoor dat anderen niet in dezelfde situatie komen. Met de gegevens die u stuurt, wordt altijd wat gedaan. Bent u bijvoorbeeld opgelicht via Marktplaats? Dan zal na uw aangifte contact worden opgenomen met Marktplaats, die vervolgens het account van de oplichter stopzet.

Voor meer informatie en uw rechten bij het online winkelen, kunt u vanzelfsprekend contact met mij opnemen. Het telefoonnummer is 0543-537335 of 06-36304797. Ook kunt u uiteraard mailen naar info@juristwevers.nl.

 

Foto door: Jorge Franganillo

Tegenprestatie voor de bijstanduitkering?

Tegenprestatie voor de bijstandsuitkering: wat er mag, wat er niet mag en wat er veelal gebeurt

De huidige Wet werk en bijstand voorziet in de mogelijkheid voor gemeenten om een tegenprestatie te vragen aan uitkeringsgerechtigden. Momenteel kan de gemeente zelf bepalen of ze gebruik maken van deze bevoegdheid, maar het kabinet is voornemens om dit de gemeenten te verplichten. Maar wat houdt zo’n tegenprestatie eigenlijk in? Hoe ver mogen gemeenten gaan met het opleggen van een tegenprestatie?

Allereerst is de tegenprestatie een wettelijk begrip, geregeld in artikel 9 lid 1 sub c van de Wet werk en bijstand. De gedachte achter de tegenprestatie is het vergroten van de solidariteit tegenover de bijstandsgerechtigden; de belastingbetaler werkt en de bijstandsgerechtigde dient derhalve ook te werken. Dit betekent echter niet dat de gemeente onbeperkt werkzaamheden kan opleggen. Welke werkzaamheden voldoen dan aan het begrip ‘tegenprestatie’?

De wet omschrijft de tegenprestatie als het onbeloond verrichten van maatschappelijk nuttige werkzaamheden, die worden verricht naast of in aanvulling op reguliere arbeid en die niet leiden tot verdringing van de arbeidsmarkt. Het werk moet dus in ieder geval maatschappelijk nuttig zijn en het mag tevens niet leiden tot verdringing van de arbeidsmarkt. Daarnaast legt de wetsgeschiedenis uit dat de tegenprestatie niet hoeft bij te dragen aan het vergroten van de kansen op de arbeidsmarkt. Wel dient de tegenprestatie in de regel beperkt in duur en omvang te zijn. De gemeente moet maatwerk verrichten, dat wil zeggen dat bij het opleggen van een tegenprestatie alle persoonlijke eigenschappen en achtergronden meegenomen dienen te worden. Hieronder vallen gezondheidseigenschappen, maar ook de genoten opleiding en de huidige leefsituatie.

De tegenprestatie is echter anders dan de zogeheten voorzieningen en participatieplaatsen die genoemd worden in artikel 9 lid 1 sub b en artikel 10a van de Wet werk en bijstand. Participatieplaatsen zijn gericht op uitkeringsgerechtigden met een geringe kans op arbeidsinschakeling en die daardoor lastig te bemiddelen zijn op de arbeidsmarkt. Deze uitkeringsgerechtigden kunnen verplicht worden om maximaal twee jaar lang additionele werkzaamheden te verrichten en dit werk moet de arbeidskansen vergroten. Daarnaast is er een recht op scholing. Tot slot dient een premie uitbetaald te worden aan degene die werk verricht. Voorzieningen dienen maatwerk te leveren, dat wil zeggen ze dienen aan te sluiten op de bijstandsgerechtigde en het moet in tegenstelling tot de tegenprestatie de arbeidskansen vergroten.  Ook hier geldt weer dat er geen sprake mag zijn van verdringing van de arbeidsmarkt.

Een tegenprestatie, een voorziening en een participatieplaats zijn dus volkomen verschillende juridische begrippen, met elk andere rechtsgevolgen. Veel gemeenten erkennen dit verschil echter niet en hanteren slechts één beleid. Hierdoor is er in de praktijk veelal geen onderscheid te vinden tussen tegenprestaties, voorzieningen en participatieplaatsen en is het lastig voor bijstandsgerechtigden om een duidelijke blik te krijgen op hun rechten en plichten. Vaak overschrijden gemeentes de grenzen van de tegenprestatie, wat is bevestigd in een uitspraak van de rechtbank Breda. Een man diende als tegenprestatie 32 uur te werken met behoud van uitkering. Bij weigering wilde de gemeente de uitkering korten of zelfs stopzetten. De rechtbank oordeelde echter dat 32 uur werken met behoud van uitkering de grens van de tegenprestatie overschrijdt. Volgens de rechtbank dient het te gaan om werkzaamheden van beperkte omvang en ook wordt bevestigd dat gekeken dient te worden naar de individuele omstandigheden. Een standaard werktraject aanbieden is dan ook per definitie onjuist.

Herkent u zich in het geschetste beeld? Denkt u dat uw gemeente zich niet houdt aan de regels? Of wilt u als gemeente of bedrijf meer informatie over de uitvoering van de wet werk en bijstand? Neem vrijblijvend contact op om de mogelijkheden te bespreken. U kunt mij bereiken op het telefoonnummer 0543-537335 en 06-36304797. U kunt mij uiteraard ook mailen naar het adres info@juristwevers.nl

Foto door: J. van Schoffelaar

De maximale huurprijs van woonruimte

De maximale huurprijs van woonruimte: Deel 2

Het effect van het woningwaarderingstelsel

Het woningwaarderingstelsel is in 1979 ingevoerd ter regulering van de huurprijzen. Het doel was simpel: de huurprijs van woningen moest betaalbaar blijven. Nu wij 34 jaar verder zijn, kan geconcludeerd worden dat aan deze eis is voldaan. De huurprijs van woningen in de gereguleerde sector zijn betaalbaar, dankzij het woningwaarderingstelsel. Het succes heeft echter ook een keerzijde. De gereguleerde markt is erg gewild, waardoor het aanbod de vraag al vele jaren niet meer aankan. In paragraaf 3.3.2 is kort aangehaald dat de wachttijd in bijvoorbeeld Den Bosch vijf en een half jaar is. Dit is echter nog relatief kort, aangezien in 2011 in Amsterdam de gemiddelde wachttijd 11,5 jaar bedraagt. Arnhem en Nijmegen hadden begin 2011 wachttijden van respectievelijk 7,5 jaar en ruim 6 jaar.[1] Ook vrijwel alle andere (grote) steden hebben wachttijden die vaak in de jaren lopen. De vraag naar goedkope huurwoningen is dus, ondanks de wachttijden, erg groot. Eén van de redenen is het woningwaarderingstelsel, om precies te zijn de maximaal toegestane huurprijs die hieruit voortvloeit. Het is vanzelfsprekend dat er een causaal verband is tussen het woningwaarderingstelsel en de grote vraag naar huurwoningen in de gereguleerde sector, maar er zijn meerdere factoren van invloed op de vraag naar die huurwoningen. Ook is het huidige woningwaarderingstelsel niet de oorzaak voor de relatief lage huurprijzen. Het stelsel heeft namelijk geen directe invloed op de huurprijzen. Daarmee wil ik aangeven dat niet het puntenstelsel op zichzelf, maar de geldelijke waardering van elke punt uiteindelijk doorslaggevend is voor de uiteindelijke maximale huurprijs. Indien de politiek van mening is dat de huurprijzen verhoogd dienen te worden, kan dit erg eenvoudig worden gedaan door de bedragen die gekoppeld zijn aan het woningwaarderingstelsel te verhogen. Een politieke partij zoals de VVD, die de huren wil verhogen, kan derhalve ook met het huidige stelsel een verhoging van de huurprijzen bewerkstelligen. Een koppeling van de huurprijzen aan de WOZ-waarde van woningen acht ik derhalve overbodig en omslachtig. Hetzelfde effect (verhoging van de huurprijzen en deze prijzen marktconform maken) kan immers ook bewerkstelligd worden met het huidige stelsel. Ook is het woningwaarderingstelsel erg flexibel. Het Besluit huurprijzen woonruimte, waaronder het woningwaarderingstelsel valt, is een algemene maatregel van bestuur en kan dus zonder medewerking van de kamer gewijzigd worden. Hierdoor kunnen maatschappelijke of politieke ontwikkelingen relatief snel opgenomen worden in het woningwaarderingstelsel, iets wat recentelijk is gebeurd door voormalig minister Donner. Zo is het energielabel deel gaan uitmaken van het woningwaarderingstelsel,[2] terwijl ook zogeheten schaarstegebieden zijn toegevoegd aan het puntensysteem.[3] De huurprijzen zijn door deze wijzigingen omhoog gegaan, wat nogmaals benadrukt dat de politiek met het huidige stelsel ook huurverhogingen kan doorvoeren. Wat ik ook als voordeel zie is de objectiviteit van het huidige stelsel. Elke woning wordt beoordeeld aan de hand van de kwaliteit daarvan, zoals oppervlakte, isolatie en sanitaire voorzieningen. Hoewel deze manier van berekenen arbeidsintensief is, garandeert het gelijke behandeling van iedere huurder en verhuurder. De arbeidsintensiviteit zit hem in het bezoeken van iedere locatie, waar de rapporten worden opgemaakt.

Een alternatief voor het woningwaarderingstelsel is het koppelen van de maximale huurprijs aan een percentage van de WOZ-waarde (waardering onroerende zaken) van een woning. Dit alternatieve stelsel is reeds besproken met betrekking tot de huurliberalisatie, maar verdient nog enige aandacht. Het kabinet-Rutte II wilde de maximaal toegestane huurprijzen vaststellen op 4,5% van de WOZ-waarde van een woning. Dit zou dan het huidige woningwaarderingstelsel vervangen, in het bijzonder het puntensysteem.[4] Naar mijn mening zou dat stelsel meer nadelen dan voordelen meebrengen. Allereerst is de WOZ-waarde geen objectieve maatstaf, die tevens geen rekening houdt met de kwaliteit en staat van een woning. De waarde komt vaak tot stand door uitwerkingen van computermodellen, die ver van de realiteit staan. Ten tweede hebben veel gemeenten moeite met het bepalen van de juiste waarde. Zo waren er op 09-03-2013 70 gemeenten onder verscherpt toezicht van de Waarderingskamer, twee keer zoveel als de jaren ervoor.[5] Het is naar mijn mening onjuist om de huurprijs van woonruimte te koppelen aan waarden die vaak onjuist zijn. Ten derde is onbekend hoe onzelfstandige woonruimtes worden beoordeeld aan de hand van de WOZ-waarde. Ten vierde fluctueren de huurprijzen in een stelsel met de WOZ-waarde als uitgangspunt te veel. Zo zijn de huizenprijzen en de daarmee samenhangende WOZ-waarden door de crisis gedaald, wat zou hebben betekend dat de huurprijzen daalden. Veel verhuurders zouden echter niet anticiperen op huurverlagingen, waardoor huurverlagingen op grote schaal negatieve gevolgen zouden hebben gehad voor de financiering van de huurwoningen. Het huidige stelsel kent geen dalende maximaal toegestane huurprijzen en biedt dus meer zekerheid. Ten vijfde dient de politiek de gevolgen van een dergelijke fundamentele aanpassing te onderzoeken, alvorens over te gaan tot verandering. In enkele plaatsen in het land zullen de huurprijzen namelijk exorbitant stijgen, terwijl de huurprijzen op andere locaties flink dalen. Zo zal de gemiddelde huurprijs van een sociale woning in Amsterdam stijgen van €413,00 per maand naar €740,00 per maand (een stijging van 79%).[6] Dit betekent een stijging van het aantal woningen in de vrije sector en een daling van het aantal woningen in de sociale sector. De sociale huurmarkt in Amsterdam is reeds verstopt en de wachttijden zijn enorm. Een dergelijke maatregel zou de wachttijden vergroten vanwege het dalende aanbod en ook de huidige huurders zullen niet snel verhuizen, met als gevolg een daling van het aantal vrijkomende huurwoningen. Dat huidige huurders niet snel zullen verhuizen komt door een flinke kostenstijging, zowel voor koopwoningen als huurwoningen. Door de recente ontwikkelingen op de koopmarkt (afschaffing aflossingsvrije hypotheek voor nieuwe hypotheken, eventueel gesleutel aan de hypotheekrenteaftrek) en huurmarkt zullen de maandlasten vaak en veel stijgen. De huurlasten stijgen door huurharmonisatie, waartoe steeds meer corporaties gedwongen worden. Zo wil het kabinet-Rutte II een verhuurdersheffing voor verhuurders invoeren, waar met name woningcorporaties door getroffen worden. Doordat de lasten van de corporaties zullen stijgen, zal dit gecompenseerd worden door de huurprijzen te harmoniseren. Vaak verhuren woningcorporaties woningen waarvan de huurprijs relatief ver onder de maximaal toegestane huurprijs ligt. Indien een woning vrijkomt, zal de maximaal toegestane huurprijs steeds vaker gevraagd worden. De huurprijzen kunnen dus binnen het huidige woningwaarderingstelsel nog flink stijgen en dit zal hoogstwaarschijnlijk met de invoering van de verhuurdersheffing gebeuren. Dit blijkt ook uit een rapport, dat is opgesteld op verzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Uit het rapport blijkt dat over 2012 de woningcorporaties 12,5 miljard euro aan huurinkomsten genereerden, terwijl aan de hand van het woningwaarderingstelsel 17,7 miljard euro mogelijk was geweest.[7] De hogere huurprijzen zijn echter alleen mogelijk door huurharmonisatie en dat gaat in een verstopte markt in een laag tempo. Toch geeft dit andermaal aan dat hogere huurprijzen binnen het huidige stelsel goed mogelijk zijn. De wijzigingen van het woningwaarderingstelsel met betrekking tot het energielabel en schaarstegebieden laten hetzelfde beeld zien. De flexibiliteit van het woningwaarderingstelsel is daarmee gegeven. Het feit dat elke woning verder objectief wordt beoordeeld aan de hand van het puntenstelsel, maakt naar mijn mening het huidige stelsel het meest geschikt.

Heeft u een probleem met de huurder of verhuurder of wilt u meer informatie? Neem dan contact op met het telefoonnummer 0543-537335 of 0636304797. U kunt uiteraard ook mailen naar info@juristwevers.nl

 

[1] De Gelderlander, Wachttijden woonstarters in Nijmegen en Arnhem stijgt snel, 03-01-2012.

[2] Besluit van 23 juni 2011 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (wijziging wijze van waardering van energieprestatie van woonruimte), Staatsblad 2011, 315.

[3] Besluit van 29 augustus 2011 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met aanwijzing schaarstegebieden), Staatsblad 2011, 407.

[4] Regeerakkoord PVDA-VVD, Bruggen slaan, 29 oktober 2012, p. 76.

[5] Het Algemeen Dagblad, Veel mis met WOZ, 09-03-2013.

[6] Cijfers op basis van onderzoek door de Woonbond en de Amsterdamse SP-fractie. Uitgangspunt was het verschil tussen de huidige huurprijzen en de gemiddelde WOZ-waarde van de sociale huurwoningen in Amsterdam. Bron: http://www.woonbond.nl/nieuws/3026 .

[7] C. Poulus & B. Marchal, Huurbeleid en verhuurderheffing, Delft: ABF Research, 2013, p. 10.

[8][6] Het bovenstaande is overgenomen uit de afstudeerscriptie “Het huurprijzenrecht woonruimte: wat er deugt, wat er niet deugt en hoe het huurprijzenrecht woonruimte verbeterd kan worden”, K. Wevers, 2013.

De maximale huurprijs van woonruimte

De maximale huurprijs van woonruimte: Deel 1

Nederland heeft een vergaande gereguleerde huursector, als het gaat om woonruimte. Dit betekent dat zowel een huurder als een verhuurder aan allerlei wettelijke eisen moeten voldoen. Een van de belangrijkste eisen zal ik daarom behandelen: de bepaling van de maximaal toegestane huurprijs. Hieronder is een fragment te vinden uit mijn afstudeerscriptie, waarin gedetailleerd het zogenaamde woningwaarderingstelsel is besproken.

Het woningwaarderingstelsel

Sinds 1 juli 1979 geldt het huidige woningwaarderingstelsel. Sindsdien is het uitgangspunt dat de maximale huurprijs van een woning wordt bepaald aan de hand van de kwaliteit ervan. Deze kwaliteit wordt beoordeeld aan de hand van het waarderingstelsel, ook wel bekend als het puntensysteem. Het waarderingstelsel is opgenomen in bijlage I van het Besluit huurprijzen woonruimte. De feitelijke aspecten van een woning worden bekeken en aan de hand daarvan worden punten toegekend. Zo leveren bijvoorbeeld de vertrekken van een zelfstandige woning één punt per vierkante meter op, een toilet in een zelfstandige woning drie punten op en een keuken nul tot zeven punten, afhankelijk van de lengte van het keukenblad. Uiteindelijk worden alle punten opgeteld en aan ieder puntenaantal is een maximaal toegestane huurprijs gekoppeld. Er zijn drie verschillende waarderingstelsels, die gaan over zelfstandige woonruimte, onzelfstandige woonruimte en woonwagens en standplaatsen. Dit onderscheid is vanzelfsprekend wenselijk. Een kamer in een studentenhuis kan immers niet op dezelfde manier beoordeeld worden als een zelfstandige eengezinswoning, terwijl woonwagens ook een eigen beoordeling dienen te hebben.

Het woningwaarderingstelsel geldt voor alle huurwoningen, tenzij er definitief sprake is van een geliberaliseerd contract. In dat geval is de verhuurder op grond van artikel 7:247 BW niet gebonden aan het woningwaarderingstelsel en kan de verhuurder zelf de maximale huurprijs bepalen. Ik acht het echter niet juist om te beweren dat ieder contract met een huurprijs die boven de liberalisatiegrens van €681,02[1] ligt, uitgesloten is van het woningwaarderingstelsel. Een huurder kan immers op grond van artikel 7:249 BW de aanvangshuurprijs binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst laten toetsen door de Huurcommissie. De Huurcommissie hanteert bij die toetsing het woningwaarderingstelsel, om te beslissen of de maximaal toegestane huurprijs al dan niet boven de €681,02 ligt. Ook voor geliberaliseerde contracten is het puntenstelsel dus van belang. Slechts indien de huurder geen aanvangstoets laat doen binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst, verliest het woningwaarderingstelsel zijn relevantie in de vrije markt. Zoals ik reeds heb bepleit in paragraaf 3.3.1, dient het woningwaarderingstelsel altijd zijn relevantie te houden, ook indien de termijn van zes maanden is verstreken.

Het stelsel dat sinds 1979 wordt gehanteerd, is een objectieve methode om de kwaliteit van een woning vast te stellen. Des te groter een woning is en des te meer voorzieningen er zijn, des te hoger de maximale huurprijs zal zijn. Aan de andere kant leiden negatieve aspecten van een woning tot puntenvermindering, zoals geluidsoverlast van industriële bedrijven of een gevelwand die binnen vijf meter van het grootste raam van het hoofdvertrek ligt (bijvoorbeeld bij de verhuur van souterrains).

De functies van het woningwaarderingstelsel zijn allereerst om de huurder te beschermen tegen te hoge huurprijzen (het huurdersperspectief) en ten tweede om te dienen als hulpmiddel bij de vaststelling van de huurprijs door de verhuurder (het verhuurdersperspectief).[2] Niet elke verhuurder maakt echter gebruik van het systeem, bijvoorbeeld vanwege onbekendheid met het stelsel of simpelweg door niet te willen voldoen aan de maximale huurprijs. Van alle type verhuurders houden de commerciële verhuurders zich het minst aan het woonwaarderingstelsel. Zo hanteert ongeveer 5% van de institutionele beleggers een te hoge maximaal toegestane huurprijs, bij bedrijven en natuurlijke personen zijn die percentages respectievelijk 6% en 8%.[3] Coöperaties houden zich echter vrijwel volledig aan het woningwaarderingstelsel.

Hoewel de percentages van verhuurders die zich niet aan het woningwaarderingstelsel houden niet bijster hoog zijn, gaat het toch om duizenden huurders per jaar die te veel betalen voor hun huurwoning. Vaak kan dit ongestraft doorgaan, doordat de huurders onbekend zijn met het woningwaarderingstelsel, doordat de huurders van mening zijn dat zij zelf de huurprijs zijn overeengekomen en dat dit derhalve nageleefd dient te worden of doordat de huurders de gevolgen vrezen van een procedure bij de Huurcommissie. De kans is namelijk groot dat een verstandhouding tussen de huurder en de verhuurder onherstelbare schade oploopt. Enkele ernstige gevallen van dergelijke verstandhoudingen komen jaarlijks in het nieuws, bij de Huisjesmelker van het jaar verkiezingen. Deze verkiezing, georganiseerd door de jongerenafdeling Rood van de politieke partij SP, kiest uit nominaties gedaan door huurders één verhuurder die zodanig slecht is, dat hij of zij de twijfelachtige eer krijgt om met de titel aan de haal te gaan. Bij de laatste verkiezing kwamen er vanuit het hele land 200 nominaties binnen, waarin een opvallende stijging werd waargenomen van het aantal intimidaties en bedreigingen.[4] Het is vanzelfsprekend dat dit gedrag aangepakt dient te worden en dat huurders zorgeloos de Huurcommissie moeten kunnen inschakelen. De meest kwetsbare groepen zijn vaak studenten en andere huurders van (relatief) kleine woonruimtes. Aangezien de woningcorporaties slechts zeer gering kamers of kleine appartementen aanbieden, zijn de eerder genoemde type huurders afhankelijk van particuliere verhuurders. Zoals is gebleken uit de cijfers van ‘Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2012′, houden particuliere verhuurders zich het minst aan het woonwaarderingstelsel. Dit blijkt ook uit een snelle rondgang op de website kamernet.nl, waar verhuurders kamers te huur kunnen aanbieden.[5] Op deze website zijn veel kamers te vinden die worden aangeboden met wat lijkt een te hoge kale huurprijs.

Zo wordt een kamer van 8m², zonder woonkamer en waar alle andere faciliteiten gedeeld worden, aangeboden voor een kale huurprijs van €160,00. Daarnaast bedragen de servicekosten €92,00. Indien de gegevens omtrent de kamer worden ingevuld in het puntensysteem, kom ik uit op een maximaal toegestane huurprijs van ongeveer €102,17 per maand. De €92,00 aan servicekosten acht ik ook aan de hoge kant en daar valt hoogstwaarschijnlijk ook wat op af te dingen. Deze woning wordt dus aangeboden tegen een veel te hoge huurprijs met ook te hoge servicekosten. Een verzoek tot huurverlaging bij de Huurcommissie zal slagen. Een tweede voorbeeld betreft de verhuur van een kamer, terwijl de hoofdbewoner tevens de verhuurder is (hospitaverhuur). De verhuurder biedt een kamer van 16m² in zijn woning aan voor €300,00 aan kale huur, terwijl de servicekosten €50,00 bedragen. De woonkamer wordt niet gedeeld, alle andere faciliteiten wel. Na de huurprijs check kom ik uit op ongeveer 114 punten, wat overeenkomt met een maximaal toegestane huurprijs van €223,93 per maand. Er rijst echter een probleem. Hoewel de huurprijs met succes verlaagd kan worden bij de Huurcommissie, zal de huurder hier niets aan hebben. Op grond van artikel 7:232 lid 3 BW zijn de opzeggingsgronden van artikel 7:274 lid 1 BW niet relevant; een hospitaverhuurder kan de eerste negen maanden na aanvang van de huurovereenkomst deze opzeggen zonder opgave van reden. Deze hospitaverhuurder kan dus ongestraft het dwingende huurprijzenrecht opzij zetten en een te hoge huurprijs blijven vragen. Huurders gaan immers geen procedure starten, indien bekend is dat zij daarna een andere woning dienen te zoeken. Zoals reeds aangehaald in paragraaf 2.3.1 is dit zeer onwenselijk en holt dit het huurprijzenrecht uit. De wetgever dient de wetgeving aan te passen, door het niet mogelijk te maken de huurovereenkomst op te zeggen op grond van een huurverlaging. Aan artikel 7:232 lid 3 BW kan een uitzondering toegevoegd worden, bijvoorbeeld door te stellen dat de huurovereenkomst binnen deze negen maanden niet opgezegd kan worden, indien dit klaarblijkelijk een gevolg is van een verzoek tot huurverlaging. Het is in dat geval aan de rechter om te beoordelen welke omstandigheden hebben geleid tot de huuropzegging en indien blijkt dat de huurverlaging niet de reden van opzegging was, moet de rechter de opzegging alsnog toewijzen. Indien juist wel blijkt dat de huuropzegging enkel geschiedde naar aanleiding van de huurverlaging, dient de rechter de opzegging af te wijzen. Het recht van de verhuurder om de overeenkomst op te zeggen zonder opgave van reden wordt dus beperkt, te meer omdat de verhuurder nu wel een grond van opzegging dient te noemen en motiveren. Tevens staat het de verhuurder niet meer vrij om eenzijdig de huurovereenkomst op te zeggen, zonder tussenkomst van de rechter. De verhuurder blijft echter niet gebonden aan de opzeggingsgronden van artikel 7:274 lid 1 BW. De kans dat de relatie tussen de huurder en de verhuurder hierdoor verslechtert is echter aanwezig. Het is dan aan de huurder om te beslissen of het nog wenselijk is om de huurovereenkomst voort te zetten.

Een andere oplossing is om de huurder de mogelijkheid te geven om binnen bijvoorbeeld vijftien maanden (in plaats van zes maanden) na aanvang van de huurovereenkomst de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie. Alles wat de huurder onverschuldigd heeft betaald, dient de verhuurder terug te betalen. Dit is minder omslachtig dan de eerstgenoemde oplossing, maar biedt de huurder geen extra bescherming gedurende de eerste negen maanden.

 

[1] De liberalisatiegrens geldend vanaf 1 januari 2013.

[2] A. Drentje, De rol van het woningwaarderingstelsel in het huidige woonbeleid, 2011, p. 13.

[3] Directoraat-Generaal Wonen, Bouwen en Integratie, Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2012, 2012, Bijlage p. 2. Schatting gemaakt op basis van figuur 1.

[4] *Rood, Juryrapport Huisjesmelker van het jaar 2012, 2012, p. 7.

[5] www.kamernet.nl

[6] Het bovenstaande is overgenomen uit de afstudeerscriptie “Het huurprijzenrecht woonruimte: wat er deugt, wat er niet deugt en hoe het huurprijzenrecht woonruimte verbeterd kan worden”, K. Wevers, 2013.

Het doel van het kantoor is het aanbieden van juridisch advies in een prettige maar betrokken sfeer, om zo de drempel te verlagen om een advocaat of jurist in te schakelen.

Welkom bij de nieuwsafdeling van Jurist Wevers

Welkom bij de nieuwsafdeling van Jurist Wevers. Hier zal van tijd tot tijd nieuwsartikelen worden geplaatst, die gaan over allerlei juridische en politieke thema’s. Het biedt u wellicht enig inzicht in in Nederland het juridisch en politiek systeem in elkaar zit en welke gevolgen nieuwe besluiten eventueel voor u hebben.  Ik hoop zo spoedig mogelijk een eerste artikel online te zetten.

Mr. K. Wevers